Продать квартиру в ипотеке

Итак, мы уже знаем, как может банк продать квартиру в ипотеке или иное недвижимое имущество, находящееся в залоге, путем судебного обращения взыскания на нашу недвижимость. Рассмотрим далее моменты, на которые обязательно нужно будет обратить внимание.

Первое и основное, если банк решил продать квартиру в ипотеке, это цена реализации. Как правило, суд одобряет начальную стоимость имущества при проведении торгов, указанную в договоре залога. Нас такое положение дел не устраивает. Во-первых, залоговая цена берется с дисконтом от реальной стоимости в 20-50%. Во-вторых, со временем недвижимость в цене растет. В итоге может так получиться, что залоговая стоимость имущества будет в половину меньше реальной и продать квартиру в ипотеке получится себе в убыток. Эти аргументы нужно привести в суде и потребовать назначения оценки имущества.

Далее, доступными Вам путями (а их у Вас больше, чем у банковских работников), чтобы не оказаться в проигрыше, нужно убедить оценщика указать в экспертном заключении стоимость имущества не менее чем на 25% выше реальной рыночной. Поверьте, у него есть для этого все возможности.

Если у Вас это получилось – замечательно. Не думаю, что с торгов получится продать квартиру в ипотеке по завышенной цене, и банку придется принимать его себе на баланс по реальной, а не по заниженной стоимости. При этом если сумма залога окажется выше Вашей общей задолженности, то банк должен будет еще Вам доплатить, а на это он никак не рассчитывал. Полномочиями на принятие таких решений обычные сотрудники филиалов банка вообще не обладают. Процедура эта достаточно сложная и у Вас есть шанс, что банк в принципе пропустит установленные сроки и потеряет право требования залога, а вместе с ним и возможность самостоятельно продать квартиру в ипотеке.

Кстати, если Вы опасаетесь, что завысить стоимость имущества Вам не удастся, есть обратный вариант. Вы убеждаете банк, что продать квартиру в ипотеке вообще не получится, поскольку данное имущество практически ничего не стоит и никому не нужно. Но у Вас есть покупатель, которому по каким-то причинам как раз нужно именно это именно сейчас. Покупатель говорит, что готов купить залог за цену (и называете реально низкую, но на которую банк может согласиться). Я думаю, не нужно говорить, что покупатель этот является Вашим афилированным лицом, и у Вас как бы получается продать квартиру в ипотеке самому себе.

Возможен еще вариант. Нередко попадаются лица, которым можно продать квартиру в ипотеке даже по завышенной цене, но у них нет на это денег. Тогда работает следующая схема. Банк кредитует потенциального покупателя. Покупатель приобретает залог и закрывает Ваш долг, а дальше продолжает погашать свой кредит. Не скажу что все, но многие банки вынуждены таким способом продать квартиру в ипотеке, чтобы выровнять текущую финансовую ситуацию.

Так что не переживайте раньше времени. В каждом конкретном случае обязательно будут зацепки, которые Вы можете обыграть в свои пользу. Если Вы в состоянии нанять грамотного юриста за деньги меньшие, чем будут Ваши потери при продаже залога, лучше это сделать. Дело он не выиграет, но может затянуть его разбирательство на долгие годы. А, если это коммерческая недвижимость, то все это время она будет приносить доход Вам, а не чужому дяде.

На практике такжеже, в случае когда нужно продать квартиру в ипотеке, используются некоторые юридические схемы направленные на то, чтобы торги были признаны несостоявшимися. На это достаточно затратные процедуры и их не всегда уместно применять.

На самом деле, должники, попав в сложную и, казалось бы, безвыходную ситуацию, отличаются изысканной изобретательностью и в реальности на какие только меры не идут. В моей практике один товарищ, не сумев найти общего языка с кредитором и не сумев взаимовыгодно продать квартиру в ипотеке, спалил нафиг половину заложенного строения.

Поджигать квартиру, конечно, не выход (денег на этом не поднимешь, если только из побуждений личной неприязни к банку), но припугнуть этим работников сферы кредитования, чтобы были посговорчивее, вполне можно.

Если Вы знаете собственные примеры сохранения залога от взыскания или как продать квартиру в ипотеке с максимальной для себя выгодой, поделитесь информацией со всеми. Будем рады Вашим письмам и комментариям.

_

ТОЛЬКО ДЛЯ НАШИХ ДРУЗЕЙ открыта подписка на книги и инструкции, пособия и статьи, которые НИКОГДА не будут напечатаны в газете. Присоединяйтесь к нам СЕЙЧАС.